Tectona Capital

Välkomna alla nya aktieägare!

Nyhetsbrev från Tectona Capital AB

 

Välkomna alla nya aktieägare!

Emissionen som nyligen avslutades tillförde ungefär 130 nya aktieägare och ca 2,5 miljoner kronor. Styrelsen vill varmt välkomna alla nya aktieägare till Tectona!

 

Nu har bolaget en bra bit över 300 aktieägare vilket är gränsen för en listning hos NGM. Det viktigaste i denna emission var att öka antalet aktieägare till över 300 vilket har uppnåtts. Jag måste dock tillstå att jag och övriga styrelsen hade förväntat oss att fler aktier skulle tecknats och vi är lite besvikna på det låga utfallet. Även om emissionen inte fulltecknades så har bolaget en stark ekonomi och en hög soliditet på ca 85 %. Med över 300 aktieägare så kommer vi nu att färdigställa kvarvarande formalia för att aktierna skall tas upp till handel hos NGM så snart som möjligt.

 

Summering av 2017

En uttalad målsättning har sedan en lång tid tillbaka varit att lista Tectonas aktier på en handelsplats. För att uppnå detta har det under 2017 varit ett stort fokus på att förbereda bolaget för listning av aktierna hos NGM. Tre emissioner har genomförts under året vilket totalt har tillfört bolaget ca 8 miljoner kronor och ca 250 nya aktieägare. Välkomna!

 

Pengarna som tillförts bolaget möjliggör ökade investeringar och ökade intäkter. Men kortsiktigt så kostar det pengar att genomföra emissioner och årets tre emissioner har kostat ungefär 900 000 kronor vilket kommer belasta årets resultat.

 

Eftersom Tectona har merparten av tillgångarna i US dollar så har dollarkursen stor betydelse för resultatet. Under året har dollarn fluktuerat kraftigt gentemot svenska kronan. Med dagens dollarkurs (8,5 kronor) så har dollarn sjunkit sedan årsskiftet 2016/ 2017 med ca 60 öre vilket innebär att resultatet för 2017 kommer påverkas negativt med ungefär 1,5 mkr.

 

Resultatet för 2017 kommer på grund av ovanstående samt andra engångskostnader att bli negativt. Med ökade intäkter och minskade kostnader så gör styrelsen bedömningen att 2018 kommer visa god vinst.

 

I augusti ökade vårt innehav med nio lägenheter. Under sommaren genomfördes en av våra bättre affärer. Vi förvärvade ett ”penthouse” för 250 000 dollar som byggts om till sju uthyrningslägenheter. Samtliga dessa lägenheter är idag uthyrda och vi erhåller hyresintäkter på 4454 dollar per månad. Det innebär att vi erhåller bruttointäkter på 21,4 % av investerat kapital från detta objekt.

 

Uthyrningsgraden har varit god och marknaden för uthyrning har varit mycket bra. Trots ovanstående exempel så upplever vi att marknaden har blivit trögare under hösten. Idag har vi tre vakanser och vi sänker hyrorna för de lediga objekten. Min bedömning är att hyresmarknaden svalnat något på grund av skärpta immigrationsregler och att flera mycket stora byggprojekt har avslutats. Fortfarande sker en stor inflyttning till Panama City och nya stora byggprojekt är planerade (ett tunnelbanesystem skall byggas) därför tror jag att svackan är kortsiktig och att hyresmarknaden kommer stärkas igen.

 

Fastighetspriserna har stigit svagt under året eller varit stillastående.

 

Positionering

Redan i mars skrev jag i ”VD ordet” att ”risken för prisfall på fastigheter är i Sverige hög” och menade att Tectona är väl positionerat inför eventuella prisfall på fastigheter i Sverige. Dammet har inte lagt sig ännu och det råder fortsatt osäkerhet på fastighetsmarknaden i Sverige. Jag känner att Tectona är mycket väl positionerat i rådande marknadsläge.

 

Företagsobligation

Tectona har gett ut en företagsobligation på 4,65 mkr som skall lösas in i oktober 2018. I syfte att refinansiera denna obligation och samtidigt öka investeringsmöjligheterna så avser styrelsen att ge ut en ny företagsobligation under 2018.

 

Tectona Capital II

I början av året kommunicerades att Tectona skulle bedriva viss handel av aktier och andra värdepapper och för detta ändamål skapades ett bolag med namn ”Tectona Capital II”. Styrelsen har valt att inte gå vidare med denna idé av två orsaker. Dels lyckades vi inte att få den tekniska lösning som vi önskade och dels såg vi ökad risk på marknaden.

 

Övergripande strategi under 2018

Under nästa år avser styrelsen att fokusera mer på att skapa positivt resultat än att fortsätta växa med eget kapital. Med andra ord finns det inga planer på fler aktieemissioner. Däremot kommer vi fortsätta arbeta för ökat externt kapital både genom banklån, företagsobligation och eventuella aktieägarlån.

 

 

GOD JUL OCH GOTT NYTT ÅR!

 

Johan Skålén

VD Tectona Capital

Varför ska du investera i Panama City?

Marcus Larsson arbetar inom konsultbranschen med Due Diligence (företagsbesiktning inför ett företagsförvärv eller andra strategiska förändringar) vid företagstransaktioner. På fritiden ägnar han sig åt att investera och hitta bolag och tillgångar som är lite ovanliga, oftast med något högre risk och bättre möjlighet till avkastning. Att bli aktieägare i Tectona passade därför som handen i handsken.

Hur fick du upp ögonen för Panama?
Det var när jag för några år sedan reste genom Central- och Sydamerika. Jag fastnade för Panama på grund av den internationella prägeln, samt att det är en av de mer industrialiserade länderna i Centralamerika.

När jag anlände till Panama City kändes det som om jag hade hamnat på South Beach i Miami med höga skyskrapor och fina stränder. Jag blev fascinerad av hur mycket det byggdes i staden, mängden nationaliteter som blandades på gatorna och den allmänna känslan av framtidstro som florerade hos lokalbefolkningen.

Vilka är fördelarna med att investera i fastigheter utomlands tycker du? 
Jag väljer att investera i fastigheter då det är relativt enkelt att förstå sig på, och för att det ofta är en säkrare investering än många andra sektorer. Anledningen till att jag valde att investera i Panama är för att jag anser att fastighetsmarknaden där har en högre tillväxtpotential än exempelvis den svenska. Detta baserar jag på tre faktorer; höga flöden av utländska investeringar, hög efterfrågan på hyreslägenheter och köpkraft av bostäder från en välutvecklad tjänstesektor samt en positiv demografisk utveckling framöver.

Varför ville du bli aktieägare i Tectona?
Då det är det enda svenska bolaget som kan ge mig exponering mot den panamanska bostadsmarknadens potentiella prisökning har jag möjlighet till utdelning från bolagets kassaflöde. Jag anser även att det finns en gedigen och kompletterande kompetens inom styrelse och ledning, med kunskap inom både fastigheter och den lokala marknaden.

Vad är dina bästa tips till någon som också funderar på att investera i Tectona?
När jag investerar vill jag först bilda mig en uppfattning om att styrelse och ledning har den kompetens som krävs. Detta anser jag att Tectona uppfyller då de framstår som kompetenta inom fastigheter och har god kännedom inom den lokala marknaden. Jag hade även tipsat alla om att studera den panamanska marknaden och därutöver göra sin egen utvärdering av risker och möjligheter, det finns mycket öppet material på internet.

Teckna aktier

Ta del av fastighetsutvecklingen i en av världens snabbast växande
ekonomier

Det som började som en segeltur runt jorden, slutade med teakodlingar och ett investeringsföretag. Johan Skålén är sedan 2006 Tectonas VD och har innan dess hunnit med en hel del. Han har seglat över Atlanten fem gånger, studerat handelsprogrammet och sjökaptensutbildningen i Göteborg och varit kapten på en båt som filmade valar under vattnet.

Efter att Johan hade seglat i Västindien och genom Panamakanalen bestämde han sig för att gå i land efter att ha spenderat fem år på olika båtar. På plats i Panama var det kärlek vid första ögonkastet. Eftersom Johan alltid haft en dröm om att starta eget företag tog det inte lång tid innan det blev verklighet. Den första affärsidén handlade om att köpa mark och odla teakträd för att sedan sälja av i mindre bitar. Under sina resor hit genom åren upptäckte han hur priserna steg för varje gång. Ekonomin gick upp med nästan tio procent per år i Panama, som också är ett politiskt stabilt land med en god demokratisk stabilitet. Det var här den nya affärsidén väcktes.

Johan Skålén berättar

 Från skog till fastigheter. Vad var det som lockade?
–  Fastigheter är en trygg och säker investering. Marknaden är bra och priserna går upp. Kassaflödet är mer ständigt jämfört med skogen. Framförallt gillar jag marknaden och området. Det ger en stabil avkastning. Det finns också en äganderätt här, och den respekteras, berättar Johan Skålén.

Tectonas affärsmodell går sedan 2014 ut på att förvärva fastighetsobjekt, bygga om dessa till flera mindre lägenheter på ca 30-35 kvm och hyra ut.

–  De som hyr våra lägenheter är framförallt människor som kommer till Panama temporärt på jobbuppdrag några år. Eller människor som flyttar till Panama City. Vi ser att behovet för små uthyrningslägenheter är jättestort eftersom Panama lockar arbetskraft från både USA, Europa och övriga Latinamerika, och utbudet av små lägenheter är väldigt litet. Dessutom har det historiskt sett i Latinamerika varit vanligt att stora familjer bor ihop under samma tak i lite större lägenheter. Nu har hela den strukturen börjat luckras upp. Dels har människorna bättre ekonomi som gör det möjligt att bo i singelhushåll och dessutom är det mer socialt accepterat att bo ihop som ogifta par jämfört med förr.

Funktionella boendemöjligheter mitt i Panama City
– Vi skapar funktionella lägenheter, enligt svensk standard, och gör det möjligt för både lokalbefolkning och inflyttade människor att bo i city till rimliga kostnader. Detta gör vardagen smidigare eftersom det blir närmare till kommunikationer, som i sin tur underlättar resandet till och från skola och arbete. Panama är i stort behov av arbetskraft och då behöver människorna som kommer hit någonstans att bo.

Varför ska man investera i just Tectona?
– Panama är en av världens snabbast växande ekonomier. De har ingen egen valuta, utan använder enbart US dollar. Därutöver får du en fastighetsinvestering som inte är korrelerad med svenska fastigheter. Fastigheter är en bra investering som ger bra avkastning. Det som är bra med Tectona är att vi har höga hyresintäkter och vi ligger på rätt marknad. Enbart hyresintäkterna är 11,5 procent av investerat kapital, och fastighetspriserna fortsätter uppåt. Bolaget har vuxit med över 1000 % (balansomslutning) sedan början av 2013. Trots en kraftig tillväxtfas gjorde bolaget vinst för 2016.

Så lyckas du med din fastighetsinvestering utomlands

Med tanke på att den svenska bostadsmarknaden är i förändring har du säkert insett, som många andra, att det är en god idé att sprida dina risker. Kanske har du börjat se dig om efter nya marknader. Till att börja med måste du bestämma vilket land du vill investera i. Tänk på att det är en investering du söker och inte en plats där du själv ska bo. Ett tips är att försöka lämna känslorna utanför när du söker en plats för din investering.

Det du egentligen letar efter är ett land och stad där du kan få så bra avkastning som möjligt för ditt kapital, utan att ta alltför hög risk. Det finns många faktorer som påverkar din avkastning, till exempel prisläge, lokala skatteregler och efterfrågan. Helst ska det också vara en plats där människor (även lokalbefolkning) vill och kan bo, där det finns bra jobbmöjligheter och kommunikationer. Gör din research för att ta reda på nödvändig fakta innan du bestämmer dig.

Marcus Hernhag tipsar om investeringar i fastigheter utomlands

Marcus Hernhag är välkänd aktieskribent i Privata Affärer och Placeringsguiden, och författare till tre aktieböcker sedan 2015. Här kommer hans bästa tips för att du ska lyckas med din investering.

Varför ska man investera i fastigheter utomlands?
Det finns länder som växer snabbare än Sverige och som också har urbanisering. Fastigheter i städer som växer ökar i värde och kan lättare också höja hyrorna. Eller så handlar det om att det är riktigt bra fastighetsbolag. 

Varför är det bra att investera i just bostadsfastigheter?
Lite mindre hyresrätter som ligger centralt i stora städer finns det alltid efterfrågan på. Större, dyrare hyresrätter är inte lika säkra om det är dåliga tider. Historiskt sett ger fastighetssektorn en god riskjusterad avkastning så länge inte belåning blåser upp en prisbubbla.

Vad ska man tänka på för att lyckas med sin investering?
Att inte investera för stort, och allt på en gång. Undvik att direktäga enskilda bostäder om det bara är en finansiell placering. Det är bättre att äga via ett bolag, för att få riskspridning. Valutakursförändringar kan från ett år till ett annat påverka avkastningen. 

Finns det någon investeringsstrategi som det går att förhålla sig till? Vilka är i så fall de viktigaste punkterna man bör ha i åtanke?
Det du vill är att få en tillgång som växer i värde och som ger positiva kassaflöden. Helst inte enbart sådana som återinvesteras i bolaget utan även ger dig en del utdelning varje år. 

6 skäl att investera i fastigheter

Du som gillar att se dina pengar växa har säkert funderat på att köpa eller investera i fastigheter, eller har du kanske redan gjort det. Att köpa fastigheter kräver stort kapital, därför är det många som börjar med att spara i aktier innan de placerar pengar i fastigheter. Eftersom den svenska bostadsmarknaden dessutom är i förändring just nu är det också förknippat med en lite högre risk. En viktig framgångsfaktor är därför, som du säkert redan vet, att sprida riskerna och inte lägga alla ägg i samma korg.

Fördelar med att investera i fastigheter:

  1. Avkastningen är stabil och hyfsat förutsägbar eftersom hyrorna ger ett tryggt och passivt kassaflöde
  2. Riskjusterad avkastning är en annan fördel eftersom fastigheter inte har samma risk som t ex aktier, samtidigt som de genererar en högre avkastning än tryggare investeringsformer som tex obligationer
  3. Fastigheter är realtivt lätt att sätta sig in i, räkna på och förstå
  4. Om inflationen går upp utgör realtillgångar ett bra skydd eftersom hyrorna och därmed fastighetsvärdena höjs när priserna ökar
  5. Det är en långsiktig investering
  6. Bostadsbristen är ett skäl att se positivt på fastighetsinvesteringar

Du behöver inte vara miljonär för att bli rik på fastigheter

Att direktäga en fastighet innebär en stor investering som också kräver underhåll. Om du inte vill eller kan direktinvestera i fastigheter, men ändå är lockad av fördelarna, kan du istället investera i fastigheter via fastighetsbolag, fonder och aktier. Om du gör på det här sättet har du möjlighet att sprida dina risker på ett annat sätt än om du exempelvis hade lagt in alla dina pengar i en och samma fastighet.

Några saker att tänka på när du ska välja bolag och göra din analys:

  1. Företagsledningen har en viktig roll. De bör vara fokuserade på både den finansiella sidan och till exempel fastighetsdriften
  2. Hur tjänar bolaget sina pengar: är det genom värdeökning? Uthyrning?
  3. Hur ser det geografiska läget ut för tillgångarna?
  4. Makrofaktorer så som ränteläge, utbud/efterfrågan, prisutveckling och konkurrens
  5. Är fastigheterna lager, bostäder, eller kontor?
  6. Bygger bolaget egna fastigheter eller investerar de i befintliga?

Hitta nya möjligheter

Det gäller att vara tålmodig när du satsar på att investera i fastigheter. Som många vet är fastighetsmarknaden rörlig, ibland står det still under en längre tid och andra år sticker priserna uppåt. Därför är det viktigt att du hittar ett bra läge, ser potential och hittar möjligheter på marknaden som andra kanske har missat. Det är också en god idé att se sig om utomlands för just sådana möjligheter.

Så här får du dina pengar att växa

Just du är kanske en person som har koll på din privatekonomi och har en tydlig struktur för hur du ska fördela pengarna som kommer in på kontot varje månad. Du har med stor sannolikhet ett uppsatt sparmål och funderar ofta på investeringar, din pension och framtiden i största allmänhet. Du är aktiv på börsen och har en hel del kunskaper om sparande i olika former. Trots det vill du kanske veta om du är på rätt spår för att få dina pengar att växa över tid?

Här kommer några viktiga saker som du kan börja med att checka av:

  1. Du har en ekonomi som gör det möjligt för dig att lägga undan 10 procent av din lön varje månad.
  2. Varje månad börjar du med att betala till dig själv först (minst 10 procent men helst mer om du kan).
  3. Du har en sparbuffert för oförutsedda utgifter på minst två månadslöner efter skatt.
  4. Du betalar dina lån, räkningar och andra fasta utgifter, och köper mat och annat du behöver i vardagen innan du köper annat du önskar dig.

Grattis. Om du uppfyller ovan nämnda krav är du på rätt väg till ekonomisk trygghet och har möjlighet att få dina pengar att växa ännu mer.

Hur investerar du?

Jan Bolmeson är rikedomscoach och författare till boken ”Gör ditt barn rikt”. I sin omtalade blogg RikaTillsammans ger han kloka råd och konkreta tips om privatekonomi för att du ska tjäna mer pengar, få en bättre ekonomi och bli rikare. Han menar, precis som de gamla babylonierna lärde ut för redan 4000 år sedan, att din uppgift som pengarnas herre är att ta väl hand om dina pengar. Det är en uråldrig princip som gäller i allra högsta grad än idag. Hur väl dina pengar mår avspeglas i den avkastning som de ger. Pengarna kan ha lite olika jobb, och precis som i verkligheten så är vissa mer välbetalda än andra.

Bildtext: Siffrorna i tabellen är framräknade av Jan Bolmeson och den gemensamma nämnaren är att de ärgenomsnittssiffror över perioder på ungefär 5-10 år.

Det betyder att om dina pengar arbetar på ett av följande jobb i 10 år så kommer du att i genomsnitt, med mycket stor sannolikhet att få den avkastning som står under respektive stapel.

”Mitt övergripande mål är att ha en genomsnittlig årlig avkastning om ca 7.00 – 8.00 procent per år. Det är en avkastning som jag är jättenöjd med. Poängen som den uråldriga principen försöker göra är således att skapa dig ett överskott i din ekonomi och sedan investera det överskottet på ett klokt sätt till en god avkastning. Det vill säga – sätta pengarna i konstant arbete.”

–  Jan Bolmeson

Räkneexempel:
En person som tjänar enligt medianlönen i Sverige ligger på ca 25 000 SEK innan skatt. Det motsvarar ungefär 19 000 SEK efter skatt vid jämkning. Jan utgår från att personen lägger undan 15 procent av sin lön varav 10 procent går till investeringar. Det blir då ca 1 900 SEK per månad eller ca 23 000 SEK om året att investera.

Vidare gör Jan även följande antaganden:

  1. Pengarna jobbar i ett investeringssparkonto som ger en procent årlig skatt på kapitalet.
  2. Avkastningen per år är 8 procent och all avkastning återinvesteras.
  3. Personen har ett startkapital om 50 000 kr.
  4. Personen i fråga har en årlig löneökning om 1.00 procent per år enligt de flesta kollektivavtal.

Sedan använder han sin ränta-på-ränta-kalkylator och då får vi fram följande två grafer.

Den första grafen beskriver utvecklingen av din totala förmögenhet. Det vill säga själva sparandet inklusive den återinvesterade avkastningen.

Om vi skulle göra om samma experiment utan någon avkastning, det vill säga att man bara hade sparat pengarna på ett konto utan att sätta dem i arbete, då hade grafen sett ut så här:

Vikten av ränta-på-ränta

Även kallat för en av de starkaste krafterna i universum enligt Albert Einstein. Poängen är att pengarna du investerar jobbar ihop en avkastning under ett år. Nästkommande år arbetar de nya pengarna och får en nya avkastning, som i sin tur ger ännu mer avkastning och så vidare. Enkelt förklarat enligt Jan Bolmeson kan man säga att ränta-på-ränta-effekten påverkas av:

  1. Tiden som pengarna får jobba ifred (långsiktighet är a och o)
  2. Avkastningen (eller räntan) som de jobbar för
  3. Det initiala startbeloppet
  4. Skatten som du behöver betala till staten

Du kan alltså ställa dig frågan: Hur lång tid tar det innan jag blir ekonomiskt oberoende? Enligt de tidigare antagandena (räkneexemplet) blir genomsnittssvensken ekonomiskt oberoende på 35 år. Har du ett större startkapital och kan spara mer per månad går det såklart snabbare.

Lägg inte alla ägg i samma korg

Diversifiering – en strategi som går ut på att sprida riskerna för att undvika att förlora pengar. Att investera i bolag, i olika sektorer, är ett exempel på hur du kan diversifiera din aktieportfölj. Du kan också diversifiera genom att investera i olika stora företag (små, stora och medelstora), och fördela risken mellan tillväxt respektive värdeaktier samt aktier med hög direktavkastning. Men även investera i olika länder, antingen svenska företag med stor exportandel till vissa länder eller direkt i utländska företag. Många äger till exempel hus eller fastigheter i Sverige, och med tanke på att det sker förändringar på den svenska bostadsmarknaden just är det en god idé att sprida riskerna utomlands.

 

Jan Bolmeson sammanfattar

Principen för att bygga rikedom och få dina pengar att växa är enkel samtidigt som den inte är lätt. Den är enkel för att den bara består av följande steg:

  1. Skapa ett överskott i din ekonomi på minst 10 procent av dina inkomster.
  2. Investera överskott i olika investeringar med en genomsnittlig ränta om 8 procent.
  3. Låt pengarna ligga där utan att röra dem och återinvestera avkastningen.
  4. Gör om steg 1 till 3 om och om och om igen i minst 5 till 10 år.

Det som inte gör det lätt är att det handlar väldigt mycket om självdisciplin och självförtroende. Om att våga göra samma sak över tid, oavsett vad andra säger.